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住宅ローン抵当権抹消登記

住宅ローン抵当権抹消登記

住宅ローン抵当権抹消登記とは

住宅ローンを払い終えると、金融機関から抵当権を抹消する書類を受け取ります。

その書類を元に申請書を作成して、不動産管轄の法務局に提出することで、抵当権の抹消登記をすることができます。

ご自身の費用と手間で申請しないと、抵当権が付いたままの状態となりますので注意が必要です。(銀行や法務局が、完済と同時に自動的に抵当権を抹消をしてくれるものではありません)

処理を遅らせることのメリットはありませんので、書類を紛失しないうちに抹消登記を申請しましょう。万一、紛失した場合には、登記手続き上、司法書士等による本人確認情報や事前通知手続きなどの余分な費用が必要になります。

通常、ご本人がされる場合、事前相談、登記申請及び完了書類受理の計3回は最低、平日の日中に法務局に行かなければならないため、時間に余裕がない方は、登記の専門家である司法書士に依頼されることをお勧めします。

住宅ローン抵当権抹消登記に必要な書類

  •  1.登記識別情報又は登記済証
  •  2.登記原因証明情報(抵当権解除証書・放棄証書・消滅証書など)
  •  3.金融機関の会社法人等番号(委任状や案内に記載)
  •  4.委任状(銀行及び所有者の計2通)

※所有者の委任状は、当事務所にて作成致します。

※1の登記識別情報又は登記済証を紛失した場合は、再発行できないので、司法書士等による本人確認情報や事前通知手続きなどの手続きが別途必要になります

抵当権抹消の登記費用

抵当権抹消登記には、登録免許税や登記事項証明書等の実費と、司法書士報酬(消費税別途)が必要となります。

当所では、抵当権抹消司法書士報酬定額パックを用意しています(詳しくは、京都の抵当権抹消1.2万円(税別)定額パック

また、ご本人の確認がとれることを条件に、郵送やメールでのご依頼にも対応しておりますので、お忙しくて来所できない方に好評です。

 

参考事例:内訳 司法書士報酬 登録免許税等実費
抵当権抹消登記 11,400円 1,000円
登記事項証明書等 600円 1,200円
小計(税別) 12,000円 2,200円
合計 14,200円

※上記参考事例は、土地1筆の抵当権抹消登記の場合です。

※連件、管轄、登記内容等により登記費用は異なる場合があります。

※別途、送料等実費が必要となります。

※前提登記として、所有権登記名義人住所氏名変更更正登記が必要になる場合があります。
  詳しくは、住所・氏名変更登記

 

相続登記パック8万円

 

敷地権付区分建物(マンション)の一括申請と登録免許税

複数の抵当権であっても、「権利者・義務者、登記の目的、登記原因・日付の全てが同じであれば、一括で抹消登記申請が可能となります。

それら条件がクリアした上で、敷地権付区分建物の抵当権抹消を一括申請する場合の登録免許税額で間違いやすいパターンとして、次の2つがあります。

 

同じ一棟の建物内で複数の専有部分に付く抵当権を一括で抹消する場合

例えば、敷地権1筆、専有部分2個に付く2本の抵当権を一括抹消する場合、登録免許税額は、4千円ではなく、3千円となります。敷地は共通なので1回しかカウントしません。

 

同じ専有部分内に付く複数の抵当権を一括で抹消する場合

例えば、敷地権1筆、専有部分1個に付く、順位番号1番(あ)・1番(い)の2本の抵当権を一括抹消する場合、登録免許税額は、4千円ではなく、2千円となります。敷地と建物は1回しかカウントしません。

 

数ヶ月~数年放っておいた抵当権の抹消

以前は、発行後3ヶ月以内の代表者の資格証明書を添付して抵当権抹消登記申請していましたが、現在は原則、会社法人等番号を提供することになっています。

その会社法人等番号提供により金融機関の手間は省けるようなったようですが、司法書士としては登記申請時にその会社法人等番号から費用を払って現在の金融機関の代表者等をチェックする手間が増えてしまいました。

これを怠ると、登記申請時に当時委任状等を出した代表者が退任していた場合、補正になるからです。

金融機関の役員はよく変わるので、年度末等タイミングによっては数ヶ月どころか半月でも十分その可能性があります。

そして、代表者が変わっていた場合には、オンライン申請の「義務者の代表者欄」に現在の代表者だけを、「その他事項欄」に義務者代表者誰々は登記原因証明情報及び委任状作成日にあたる年月日には義務者法人の代理権を有していた旨、記載することで京都では補正なく処理されています。

なお、会社法人等番号の提供に代わり、1ヶ月内の登記事項証明書を添付することもできるとの取扱いですが、これを添付しても法務局は申請時の代表者等をチェックし、事件中ならスルー、登記が完了し代表者が変更していたら補正となるかと思われます。あくまでも、法人登記事件中の不動産登記処理の遅延を防ぐ策かと思われます。

数年~数十年放っておいた抵当権の抹消

前述のとおり、現在では会社法人等番号を提供することになり、商号や代表者が変更していた場合の添付書類であった変更証明書にあたる履歴事項全部証明書や閉鎖登記事項証明書も原則、提供不要となりました。

但し、例外として、閉鎖事項証明書の会社法人等番号が現在のものと違ったり、会社法人等番号の記載がそもそも無い時代の場合には、変更がある場合それら閉鎖事項証明書等の変更証明書の添付省略はできなくなります。金融機関やその保証会社は再編が激しい時期がありましたので、古い抵当権を抹消する場合の金融機関には個々に注意が必要です。

 

三和信用保証株式会社の場合

 

三和信用保証

抵当権者として、三和信用保証株式会社(本店 東京都千代田区大手町一丁目1番1号サンワ東京ビル)と登記されている抵当権を現時点で抹消する場合には、現法人は、三菱UFJ住宅ローン保証株式会社(本店 東京都文京区本郷三丁目18番14号)で、その会社法人等番号は、0100-01-016985となります。

閉鎖登記事項証明書を辿ると、会社法人等番号は変わらず、本店移転や商号変更といった変更事項が特定できるので、変更証明書は省略でき、その提供の必要はありません。

 

 

住友海上火災保険株式会社の場合

 

三和信用保証

抵当権者として、住友海上火災保険株式会社(本店 東京都中央区八重洲一丁目3番5号)と登記されている抵当権を現時点で抹消する場合には、現法人は、三井住友海上火災保険株式会社(本店 東京都千代田区神田駿河台三丁目9番地)で、その会社法人等番号は、0100-01-08795となります。

閉鎖事項を辿ると、平成13年10月1日に三井海上火災保険株式会社と合併し消滅会社となっていますが、それに関しては会社法人等番号で履歴がわかるので変更証明書の添付は不要となります。但し、昭和63年3月21日に本店移転がなされ、その際登記簿が閉鎖されているので、その変更証明書は省略できず、その提供の必要があります。

 

 

さらに長く放っておいた休眠担保権(休眠抵当権)の抹消

通常の住宅ローンとは違い、明治・大正時代に、個人名を抵当権者として登記された抵当権が、何らか理由で抹消されないまま残っていることがあります。

そのようなままで放置しておくと、売却や担保に入れる際、不都合が起こるので、発見した時点で、どのくらいの費用と時間で抹消できるか、まずはご相談ください。

担保権者が行方不明の場合と、そうでない場合が場合がありますが、ここでは行方不明(所在が知れない)の場合で、裁判所の手続き(公示催告・除権決定)を要せず、所有者単独で、簡易に抹消できる、いわゆる休眠担保権の抹消の特例といわれるものの抹消登記(登記原因は、供託の効力発生日を原因日とする弁済)に必要な添付書類を記しておきます。

なお、実際の手続きについては登記義務者についての厳格な所在調査等が必要となるため、この方法によることができないことがあります。

 

1.金銭を供託したことを証する書面(供託書正本または供託事項の証明書)

2.債権の弁済期(弁済期から20年経過していること)を証する書面(金銭消費貸借書・債

  務者の印鑑証明書付申述書等)

3.登記義務者の行方の知れないことを証する書面(自然人の場合:登記義務者へ登記簿上の

  住所地に宛てた被担保債権の配達証明付受領催告書が不到達であったことを証する書面)

4.登記権利者(所有者)の委任状

 

 

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