京都で司法書士20年超:被後見人等所有の居住用不動産の売却手続きは京都市下京区烏丸五条駅前にある片山司法書士事務所へ

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居住用不動産の売却

居住用不動産の売却

居住用不動産売却の流れ

被成年後見人等名義の居住用不動産は勝手に売れません

近年、高齢者が増えてきたと実感することがあります。それは、不動産の取引現場において、成年後見人等が被成年後見人等に代わって売却する事例が増えてきたためです。

しかし、不動産業者にも不慣れな方が多く、被成年後見人等名義で所有する居住用不動産の売却等処分行為には家庭裁判所の許可が必要であり、その許可を得ずにした処分行為は無効になるということが、まだまだ知られていませんので、注意が必要です。

なお、売却した資金は当然に被成年後見人等の財産であり、親族等のものではありません。

  •  ※ 「処分」には、売買以外に贈与・賃貸・担保設定等の法律行為も含みます。
  •  ※ 「居住用」か否かの判断は、現在・過去・未来も含め判断されます。

売却許可は必ず得られるものではありません

管轄家庭裁判所では、下記のような書類を添付した売却許可審判申立がなされると、被成年後見人等の現在の生活状況や将来の居住環境、財産状況、売却金額の妥当性や売却先等を総合的に判断した上で、今そのような状況・条件で売却して資金化する必要があると判断した場合に限り許可審判をします。

売却金額の妥当性については、複数の不動産業者の売買金額査定書を基に、後見人と家庭裁判所が協議しながら進めていきます。

なお、この審判に対しては即時抗告できないため告知すれば効力が発生し、確定することになります。

また、許可審判書には、買主名や売買金額が明記されるため、それらに変更が生じた場合には、改めて許可申立の必要が生じる可能性があるため、経験のある司法書士が全体を指揮して行うのが望ましいところです。

許可審判申立にあたり家庭裁判所に提出する書類

許可審判の申立てには下記のような多くの書類が必要です。

売買契約については、停止条件付で先に契約する場合と、まずは売買契約確定案を申立時に家庭裁判所に提出し、契約は許可審判を得てから結ぶ場合とがありますが、買主・仲介業者等と相談、検討を重ねたうえで調整していくことにします。

当事務所の司法書士は、簡易裁判所の訴訟代理権がある認定司法書士です。また、家庭裁判所に対してもお客様に代わって書類を作成、提出することも可能ですので、安心してご相談ください。

  •  1.居住用不動産の処分許可審判申立書
  •  2.売却不動産の全部事項証明書及び固定資産税の評価証明書
  •  3.停止条件付売買契約書又は売買契約書案(金額・買主明記)
  •  4.不動産の査定書
  •  5.処分の必要性等の報告書
  •  6.その他必要に応じて手配・作成

決済取引(所有権移転登記)に必要な売主側書類

被成年後見人等が売主となる不動産取引には、従来の不動産登記手続きの実務経験以外に、成年後見制度の知識や実務経験が必要となります。

  •  1.売却許可審判書正本又は謄本(確定証明書・登記識別情報・登記済証不要)
  •  2.成年後見人等の登記事項証明書
  •  3.成年後見人等の印鑑証明書
  •  4.固定資産税の評価証明書
  •  5.登記原因証明情報
  •  6.抹消書類(抵当権等の設定がある場合)
  •  7.前住所記載住民票・戸籍の附票・戸籍(被後見人等に住所氏名変更等がある場合)
  •  8.その他必要に応じて手配・作成

 

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